Der soziale Wohnungsbau (ggfs. auch Ankauf und Sanierung von Wohnungen) wird durch Landesmittel gefördert. In Niedersachsen gibt es zinslose Darlehen und einen Tilgungserlass in Höhe von 15%. Dazu ist natürlich auch Eigenkapital notwendig. Für den Wohnungsbau sind nach den uns vorliegenden Informationen 15% Eigenkapital ausreichend. Das Eigenkapital könnte auch in Form von Grundstücken, die der Stadt gehören, in die Gesellschaft eingebracht werden. Diese Grundstücke müssen nicht mit den Grundstücken identisch sein, auf denen dann gebaut wird.
Die Betriebskosten der Wohnungsgesellschaft sowie Zinsen und Tilgung werden aus den Mieteinnahmen gedeckt. Ein laufender Zuschuss durch die Stadt ist nicht vorgesehen.
Höhe der Baukosten: Die Höhe der Baukosten bewegen sich in einer Spannbreite zwischen 1700€/qm bis 1900€/qm (ohne Tiefgarage u.ä. Sondergestaltungen und ohne Grundstückskosten, s. dazu auch Frage zu Baukosten und Grundstückspreisen). Bei der Neugründung der Kommunale Wohnungsbaugesellschaft im Landkreis Harburg wurden max 2500€/qm ( (2016) zu Grunde gelegt.
Für den Neubau von 1000 Wohnungen mit einer Durchnittsgröße von 75qm wäre unter Ansetzung dieses Höchstbetrags eine Bausumme von maximal 180 bis 190 Mio. € anzusetzen. Dafür wäre ein Eigenkapital der Gesellschaft von ca. 28 Mio. € ausreichend, sofern die Grundstücke nicht erworben werden müssen.
Weitere Anteilseigner:
Sinnvoll und üblich ist eine Minderheitsbeteiligung von z.B. Sparkasse oder Volksbanken. In Osnabrück würden sich als weitere Partner die Wohnungsgesellschaften mit „sozialem Anspruch“ und die Stadtwerke anbieten. Dementsprechend würde sich das von der Stadt aufzubringende Eigenkapital verringern.
Wie die Berechnungen des Landkreis Harburg zeigen (wo die Grundstückspreise im Schnitt noch höher sind als in Osnabrück), ist unter Berücksichtigung weiterer Fördermaßnahmen im Sozialen Wohnungsbau eine Kaltmiete von 5,60€/qm erreichbar.
Beispiel: KWG kommunale Wohnungsbaugesellschaft für den Landkreis Harburg
(Neugründung, Rechtsform GmbH)
Finanzierung:
Bauprogramm soll mit 30% Eigenkapital hinterlegt werden
Für 1000 WE bis 2020 voraussichtlicher Eigenkapitalbedarf 45 Mio. Euro (30%. bei einer Bausumme von 150 Mio. €).
• Die Baukosten je WE werden zunächst mit 150 TEUR kalkuliert.
Die AG „Kommunaler Wohnungsbau“ deckelt die zur Verfügung stehenden Baukosten auf 2.500 Euro je m2 (ohne Grundstückskosten).
• Verteilung des Stammkapitals (Eigenkapital) (Beispiel):
- Landkreis Harburg 37,8%
- Sparkasse Harburg 10%
- 12 Kommunen 52,2%
a) Finanzierung des Eigenkapitals möglich als Investitionskredit der Kommune über die KfW Bankengruppe (Beteiligungserwerb) (Konditionen 2016: 0,44% / 20J. )
b) Einbringung von Wohnbauflächen als Eigenkapitalersatz . Eine Umrechnung des Grundstückswertes in Gesellschaftsanteile erfolgt auf Basis des jeweils aktuellen Grundstückmarktberichtes des Gutachterausschusses Lüneburg
c) Reduzierung des Eigenkapitals denkbar (bei der Genossenschaft Lingen nur 25%, Reduz. auf 20% sollte möglich sein)
d) Wohnraumförderung der NBank
Beispiel Dresden
Stand Sept. 2017: Die städtische Wohnungsbaugesellschaft „Wohnen in Dresden GmbH & Co. KG“ (Rechtsform wurde von rot-rot-grün beschlossen gegen CDU/FDP, die eine GmbH wollten) investiert in den kommenden Jahren rund 109 Millionen Euro in den Bau von kommunalen Sozialwohnungen. 32 Millionen Euro davon seien Fördermittel. Mit dem Geld sollen rund 800 Wohnungen errichtet werden. Stand Mai 2018: Wegen Probleme bei den Fördermitteln verzögert sich der Bau.